房產稅試點已定,到底會帶來什麼影響呢?

觀點 michelle 1个月前 (10-25) 32次浏览

文: 古原  

房產稅會不會降房價呢?

房產稅可以降房價。一處房子,如果持有成本增加,那肯定是要降價的。

首先要降的就是名義房價。

比如,原來沒有房產稅時,這個房子賣500萬,現在每年要交2萬的房產稅。

那買家不是SB,他的出價就要降低,因為每年都要增加支出。

比如,買家可能出價400萬,因為他算一算未來幾十年每年要交2萬,算下來,還是500萬的總價,但這時,出售方的收入就會減少100萬。

這一百萬被政府收取了。

但買家就沾便宜了嗎?沒有。大部分購房者是需要銀行貸款的,相當於每年增加兩萬元的還款。

名義價格的下降,不過是首次支付的錢減少了而已。

其次呢,房產稅會減少購房者的數量,增加賣房者的數量。

既然存在持有稅,那購買房子出售和出租的收益都會降低,用於自住的也會減少。

比如,美國人可比中國人富多了,美國的房子也比中國要便宜,比如美國德州,平均房價(一棟)才16萬美元左右,但美國人擁有住房的比例才60%左右。

為什麼,因為有房產稅啊,既然持有成本這麼高,租房他不香嗎?德州的房產稅在美國算比較高的,3%。

這就減少了購房者的數量,需求減少,那價格自然就會下降。

有人要說了,多套房徵收,不會產生這個問題。

小範圍多套房徵收,確實對房價影響不大,重慶上海的房價可沒有見跌。

原因很簡單,因為買的人沒有房產稅,那他買你一套房業主的,還是多套房業主的,對他來說是一樣的,他出價是一樣多的。

如果徵收範圍大,短時間內會增加一部分拋售者,形成短期房價下跌,但時間一長,這個影響就將逐步消除。

房產稅會提高租金

有人說,有房產稅不要緊,我提高房租,提高房價就可以了,稅就可以轉移到租客那裡,轉移到購房者那裡去。

這種理解是錯誤的。

因為稅收只能向供給方轉移,不能向消費端轉移。

比如,深圳就是有二十萬套可用來出租的商品房,租客的數量就是這麼多,那供需沒有發生變化,出租方的成本增加,並不能導致需求方出價增加。

如果供給方的成本增加,就可以隨便增加價格,那所有的企業只要加價就好了,沒有企業會倒閉了。

但房產稅確實在某些情況下會使得房租增加。

這是一個長期現象,因為房產稅使得市場上投資房產的人減少,使得空置的住宅減少,那供給減少的情況下,需求沒有發生變化,那這時,價格會上漲。

所以,我們看到日本、美國房子的出租收益都挺高的。

因為供給者減少,租房客增加。

所以,對於無房的人來說,你也不要高興太早,因為你並不是收益者。

炒房者也是供給者,他們多購置房產,就為市場提供了出租房,降低了出租的價格。

如果一線城市每一套房都是自住房,那你想在一線城市租房住,那就是天價。因為沒有人有多餘的房子租給你,那就是一房難求。

同時炒房者也是降低房價的人,因為當房價上漲到一定程度時,炒房者會出售房產獲利,他們出售這一舉動就增加了市場的供給,降低了市場的價格。

如果市場上沒有人有多套房,那新房上市時,就不會面臨二手房的價格競爭。

但租房的人如果增加很多,又會刺激部分人買房投資,因為租金收益增加了。這時他的目標改變了,不是指望房產升值,而是希望通過租金獲利。

放到中國來說,那就是城中邨住宅會成為受益者,他們的租金會在商品房投資者數量的減少下,獲得更高的收益。

當然,更有可能出現的問題是,經濟下滑、租金過高,導致年輕人離開大城市。

因為工資也不會因為你租房成本高就上升,成本無法決定價格。

所以,不能做出簡單的判斷,要看整個經濟的走勢如何。

房產稅會使房子失去儲蓄功能

中國人喜歡買房子,是因為中國的房子具備一定的儲蓄功能,有對抗通貨膨脹的能力。

如果你在二十年前、十年前,將積蓄用於投資一二線城市的房產,再差,你都比把現金放在手上好。

這時,你大概率能享受到城市化的紅利,還可以有效對抗通貨膨脹。

所以,中國有錢人在近幾十年來,盡可能減少現金,增加房產,原因是房產是他們的儲蓄。

在法幣長期通膨的狀態下,人們只能通過這種方法保存財富。

如果長期徵收房產稅,那就沒有人把房子當儲蓄了,因為這是一個不一定會增值的產品,那就使得人們減少了一個保存財富的手段。

而儲蓄越困難,資本就越難以形成。

很多老闆手上多套房,這些房還在他碰到經營風險時,可以換成錢投入到生產中,而如果消滅其這一手段,這意味著消滅很多企業的後備資金。

房產稅會導致負房價

很多人以為,降房價後,你就可以買房了。

這是非常天真的想法。

我們假設,北京二環的房,現在降成十萬一套,只有十萬套,北京兩千萬人,請問,價格降成十萬了,你就能買到嗎?憑什麼兩千萬人競爭,你就能勝出呢?

更可能的原因是,價格十萬一套,一年收十萬的房產稅,你買嗎?

如果是鶴崗這種地方的房子,則有可能直接變成負價格。

鶴崗有不少房子是四萬塊錢一套,假設一年的房產稅是5000塊錢,那他這個房子要賣出去是什麼價格呢?

中介要收一萬的傭金,買家算了算,二十年,我得付十萬元,這房子我只能出五千塊買了。

交易價格是5000,中介要收10000元,那作為賣房的人,他得出五千塊錢,才能把房子賣掉。

他會不會賣呢?當然會。

因為放在手上,一年還要出五千塊。

而我只需要一次性出5000塊,就可以把這個包袱甩了。

不要覺得奇怪,日本在非中心城市的區域,大量的房子就是負房價,房東要把房子賣掉,往往需要出一筆錢,也就是負價格,因為持有有成本。

如果有一天房產稅普及了,四線城市的房子要貼錢才能賣出去,那感覺一定很酸爽。

房產稅會導致高層公寓成貧民窟

公寓本來就是低價值資產,因為他的水電費為商水商電,很多還不通燃氣,交費稅費奇高。如果再加上房產稅,那就會使得公寓的價值進一步降低。

新公寓還好一些,如果時間比較長的公寓,那業主能維護公寓價值的動力都將失去。

因為持有成本大幅增加,讓業主投錢改善整個公寓的狀況,比如維修電梯,牆面翻新等,都不會帶來明顯的收益,那業主會傾向於出售而不是改善狀況。

有可能公寓會在房產稅的壓力下,成為價格低於小產權房的物業。

因為小產權房,可是民水民電,還沒有房產稅,可比公寓要香多了。

既然都沒有升值的空間了,比較出租價值的話,公寓就不如小產權房了。

房產稅預期會使得地產業雪上加霜

房產稅雖然公告要試點,但一直沒有公佈規則是什麼。

試點地區的房地產稅徵稅對象為居住用和非居住用等各類房地產,不包括依法擁有的農邨宅基地及其上住宅。土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。

我從這句話裡猜是試點每套都徵的房產稅。因為,如果是重慶上海糢式,擴大試點就可以了,沒有必要這麼鄭重其事。

在試點方案沒出臺之前,所有人恐怕都會猜一個問題,到底是多套,還是單套?

那怎麼買房呢?只能先等等了。

假設出臺的是一套起徵的糢式,雖然叫試點,但馬上就形成一個預期,那其他區域的購房者在這一預期下,要不降低出價,要不就選擇觀望。

假設出臺的是多套起徵、自住免徵的糢式,那也會讓全國購買第二套以上住宅的消費者止步,因為不知道是否會全國推廣。

而現在大量的房企就面臨銷售不暢,回款困難的情況,這種試點,恐怕對地產商是一個很大的打擊,搞不好引發倒閉潮。

我之前的預判,我會不會推翻呢?

不好意思,我還是堅持過往的判斷。

因為我看到這個新聞出來後,很多人在狂歡,如果是多套房規則 ,那以上影響 都將不存在,如果是每套房規則 ,這些狂歡的人到時會跳的比誰都高。

 

來源 古三古四

 

 

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